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REITS漸行漸近 商業地產開發企業該如何應對
發布時間:2009-7-1 10:35:16   來源:中國地產金融網   編輯:中國家裝家居網

  去年12月3日,國務院出臺“金融國九條”的政策措施中,房地產信托投資基金(REITs)首次在國務院層面作為一種拓寬企業融資渠道的創新融資方式被提出。隨后國務院發布的金融促進經濟發展30條意見中要求“開展房地產信托投資基金試點,拓寬房地產企業融資渠道”。

  可以看出,國家政策層面對房地產金融創新的關注與支持,一方面可以解決房地產融資問題,同時也為我國投資者創造了新的投資渠道和方式。從目前國家政策形勢看,房地產信托投資基金(REITs)的推出已是必然,它對房地產融資,特別是商業地產融資方式也將會產生巨大的影響。

  那么對于商業地產開發商來說,應該采取什么戰略和措施來應對影響,最終借此大勢發展壯大起來呢?

  REITs漸近,需要重新認識公司核心價值

  商業地產開發商需要對自身價值認識和定位進行轉變和提高。以前他們對自己的價值認識只是停留在開發商這個角色,功能僅僅是為了開發商業物業,然后銷售,回收資金;而在REITs推出的有利形勢下,開發商的自身認識應該提高,要認識到自己不僅僅是開發商,還需要兼顧商業運營,因為運營才是后期商業地產發展的核心。當然這不是否認前期開發不重要,只是說在整個商業地產環節中,開發乃至銷售招商僅僅是其前期的階段,是階段性的任務,而不是終極任務。

  商業地產運作主要分為三個階段:分別是商業地產開發建設、商業經營和后期資本運作。目前國內比較重視的是第一個階段,即商業地產開發建設,中期商業運營及后期資本運作涉及比較少。

  開發商對自己的定位應該是商業地產開發和運營的整合者,也就是說,在開發的時候在意識上要從以前的為了銷售而轉變到為了后期運營。在這個前提思想的指導下,開發商開發物業才會更加理性,開發的商業物業也才會產生更大的價值,創造更多的社會效益和經濟效益。這樣也防止了部分開發商只是看到商業地產開發的高收益,而沒有看到高風險性的一面,有利于整個商業地產行業的規范發展、加速發展和資源整合。

  REITs漸近,需調整公司經營戰略

  REITs漸行漸近,開發企業需要及時調整經營戰略。

  長期持有物業

  商業地產項目的投資額度大,通常需要較長的投資回收期,少則十幾年,多則幾十年。但是一般很多商業地產開發商只重前期開發并盡量縮短開發周期,項目建成后能租就租,能賣能賣,至于是否適合經營則根本不予足夠考慮。商業地產前期項目建設和后期整體運營、資本運作出現嚴重脫節。REITs推出后,商業地產開發商應該更多考慮的是持有商業物業,而且是長期持有。

  擴展公司項目上的業務布局

  中國的商業地產行業的發展時間不長,很多商業地產開發商僅僅是開發了幾個項目或者是更少,而且一般分布地域較少,可能就是在同一個城市或是同一個省份,基本上沒有全國布局開發的,更不用說在全球商業地產市場布局的。從資產組合上來講,未來要降低整個組合的風險,項目地域布局是一個很好的措施。

  加強對項目本身特性的考核,重視項目后期現金流的穩定性

  商業地產開發商目前考慮的主要問題可能不是項目的持有,而是自身財力、與當地政府和銀行的關系、內部人才結構、商業地產開發實力等。綜合這些考慮,他們一般都不會大規模地擴展自己的區域市場。所以我們強調的是從商業物業開發的后期收益角度考慮,應該選取區域市場商業環境優越,或是存在潛力的地區開發,而不是單單靠項目的主題推廣、后期營銷讓項目在短期內火起來,但是到經營后期就很破敗的情況出現。

  REITs漸近,需調整公司人才結構

  REITs漸行漸近,開發企業需要適當調整人才結構。

  增加房地產金融相關人才

  目前,房地產開發公司配備的與之相關的人才主要來自財務部門與資本運營部門,專門從事房地產金融的人才基本沒有,而房地產金融人才素質要求相當高,需要同時具備房地產和金融兩個行業的知識技能,因為房地產金融業務在未來商業地產開發商的業務范疇中將是非常重要的要素。

  增加商業地產管理運營人才

  商業地產管理運營是一個高技術含量的工作,既需要相關的專業技術,同時也需要相關的實踐經驗,對人才的素質要求較高。

  企業的商業物業在自己持有以后,期間的運營是重中之重,所以配備相應的商業地產運營管理人才是必須的,而不能像之前那樣配備主要做物業招商銷售的人才。

  REITs漸近,需提高對房地產金融市場的關注度

  商業地產開發商發行REITs,必須時時關注國家房地產金融的相關政策,研究房地產金融市場的宏觀形勢,包括發行REITS的優惠條件、限制條件、對企業的要求、對其要包裝上市的物業的要求、對管理團隊的要求等。

  商業地產開發商發行REITs成功后,也需要加強對金融證券,特別是房地產金融證券市場的關注,關注國家金融政策和宏觀經濟形勢,按金融市場的規律辦事,加深對金融市場的認識,加深對金融市場的特點和變化規律的了解并運用。

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